东莞华润悦府的备案价不仅从万科宋岳花园手中抢到了全市最高单价，也再次刷新了东莞主城区价格的天花板。
但不断上涨的单价并没有给华润悦府带来审批阶段的热情，反而让新生的价格顶流遇冷，与之前同板块的“日光盘”润府、万象府项目形成强烈的审批反差。
对比
2月25日，华润置地东莞发布关于悦府(住宅)销售的通知，表示因冻结诚意金的购房者数量少于当期可售房源数量，项目将自行组织销售。公告一出，意味着悦府项目没有延续去年润府项目的预售热，在认筹阶段遇冷。
华润悦府冷项目是华润置地继万象府、润府府之后，在东莞CBD打造的第三个高端住宅项目。相比万象府、润府府，乐府的位置更好，产品定位更高。主推大户型，建筑面积约220平米，项目定位东莞城市封面。
悦府位于程楠街道东关国际商务区，由华润置地于2021年8月以56.07亿元总价竞得，占地面积14.4万平方米，总建筑面积约84.41万平方米。规划用途为商住混合用地、商住混合用地、二类居住用地。
据悉，上述地块由1宗商业服务用地、2宗商住用地和5宗地下空间组成，其中商业用地1宗，面积5.99万平方米，商住用地1宗，面积3.39万平方米，纯宅基地1宗，面积1.37万平方米，其余5宗地下空间交通用地。
值得一提的是，该地块成交价为56.07亿元，一举位列东莞地块总价榜第二，仅次于2020年国铁保利联合体在虎门以66.01亿元总价竞得的TOD地块。
公开资料显示，华润置地在拿地仅10天后，就将该项目命名为“华润置地中心”。项目建设期为7年，从2021年9月至2028年5月。根据规划，华润置地中心将建设10栋住宅、5栋商业、2栋商办、1栋公寓楼等。还将建设东莞第一高楼，高度近500米，引进万象城。
2022年6月，华润置地中心13700平米纯宅地正式公告项目命名为润府，这也是华润润熙产品在东莞的首次落地。同年7月，首批预售172套房源，均为产品，建筑面积约143平方米。备案均价在4.8万-5.2万元之间，总价在686万-743万元之间。
新媒体了解到，润福的知名度在认可度阶段开始爆发。东莞E认购这个项目的注册人数为1072人，最终冻结资金的人数为586人。虽然486名“房屋托管人”放弃了被冻结的资金，但仍然不影响这套房产以积分排名和1:3.4的认购比例成为东莞第一房产。最后只用了50分钟，盘子第一次卖完了。
同年10月，润府新增170套房源。虽然人气没有7月份那么激烈，但也吸引了454组注册，297组客户完成了保证金冻结，认购比例为1:1.75。第二个项目也很快售罄，润府成为去年东莞最火的项目之一。
其实润福的成功是有迹可循的。一方面，该项目位于程楠CBD核心板块之一。另一方面，该板块的华润万象府近年来持续热销，也推动了板块价值的提升。据不完全统计，2020年9月至2021年4月，华润万象府四次开盘即售罄，总投资73亿元
备案资料显示，此次备案的两栋住宅楼，即9号商住楼和10号住宅楼，共提供194套房源。其中，9号楼平均总价1286万元，备案均价5.84万元/平方米；10号楼平均总价1348万元，备案均价6.14万元/平方米。
值得一提的是，10号楼有8套总价约1404万元的房间，每平米最高单价达到了6.38万元。而且这个价格已经开始追深圳楼市的价格，甚至超过了深圳的坪山、沙井、布吉、大鹏等非核心板块的成交均价。
如果把目光放在东莞程楠CBD板块的房价上，自2019年7月，万科首铸东望项目备案均价首次突破3万元后，该板块房价开始上涨，而价格的上涨离不开华润项目的热销和推广。
2020年9月，华润在程楠CBD板块首个项目万象府备案，最高备案均价4.2万元/平方米，引领该板块首次进入“4万元”时代。此后，2022年7月备案的润府项目进一步助推CBD板块房价首次突破5万元。以上两个项目在很多销售中都取得了“日光”的成绩。
随着华润悦府引领程楠CBD板块进入“6万”时代，该板块豪宅价格三年翻番。
业内人士指出，东莞豪宅涨价喜人的原因主要是在通胀环境下，优质资产的保值能力更加明显，每一轮涨价都是以核心区域的豪宅为先导。这几年华润在东莞的项目就是最好的例子。万象府、润府、乐府都是东莞核心区域的豪宅。
此外，2022年东莞政府救市力度持续加大，房地产限购政策持续放松。直到12月，全球限购取消，主城区二手限售放松，加速了二手房的流通，促进了核心区优质豪宅的去豪宅化。
至于为什么悦府在审批阶段遇冷，上述人士表示，在项目单价创新高的同时，客户对产品本身会更加挑剔，容不得半点沙子。从户型上看，220平米的平层豪宅，没有南北通透、客用餐厅等设计问题，一直是客户讨论的焦点。总的来说，虽然户型为景观做了一些牺牲，但随着东莞主城区土地的日益稀缺，项目的地段资源属性会进一步放大，项目应该是卖不出去的。
公开数据显示，2022年东莞豪宅成交648套，超过苏州和武汉，位居全国第八。2023年，除华润悦府外，东莞还将迎来保利卢湾花园、银河传奇二期、华侨城松湖原岸、中海袁枚华庭、万科宋岳等八大豪宅项目同台竞技。这些项目有的一批售罄，其中的竞争压力不可小觑。
