文/乐居金融严协会
宋广菊应该很高兴看到保利现在的发展。
作为地产圈为数不多的女性，宋广菊用了11年时间，让保利发展到全国，达到1000亿，因此获得了地产“铁娘子”的称号，在业内备受推崇。
可惜她在位期间，并没有实现保利发展重回前三的目标。2021年8月，宋广菊卸任保利发展董事长，刘平接过了她的接力棒。
保利发展在刘平的掌舵下度过了一个完整的财年，他没有让宋广菊失望。
2022年，保利开发销售额达4573亿元，位列百强房企第二，成功实现重返前三的目标。2023年1月，保利以295亿元的销售额夺得行业第一，站在聚光灯下。
销售规模是影响利润增长与否的重要因素。根据业绩预告，保利发展2022年净利润达183.03亿元，居a股房企之首，也是唯一一家净利润超百亿元的a股房企。
但是刘平似乎对这个结果不是很满意。2022年，保利发展拿了不少地，新增增加值行业第一。2023年，拿地步伐依然没有停滞，试图更上一层楼。
行业仍处于深度调整阶段，保利发展的这些变化也伴随着人事震荡。据了解，自2023年1月以来，保利发展至少有7名区域董事长被免职和调任，至少有7名区域管理层被直接降职为专员，多名区域总经理被调任。
人员流动频繁，保利在2022年发展《狂飙》的同时，也存在债务攀升、营收利润双下滑等隐忧。在刘平的带领下，央企这艘大船在过去的一年里无疑迎来了诸多变革，期间暗流也在涌动。
刘平能在新的一年保持光彩吗？
人员和结构“地震”
刘平上任以来，保利大力发展人事调整，似乎想打造一支更精干、更高效的战斗团队。这似乎是最近几天公司人事震荡频繁的主要原因。
2021年12月，刘平接过接力棒4个月后，保利发展总部中心架构调整，总部和子公司人员变动，将原来的运营管理中心调整为房地产管理中心，并增设了产业公司产业管理中心，多元业务战略地位凸显。
调整后，总部中心又多了两个部门：房地产管理中心和产业管理中心。原与房地产开发相关的成本、运营等职能并入新成立的房地产管理中心。
2022年初，保利发展明确提出要在结构优化、管理优化、竞争力优化三个方面进行大变革。并成立广东、华东区域共享中心筹备工作组，希望推动产品标准化，进一步加强核心竞争力。
在进入2023年后的短短两个月内，保利发展七个区域的高层人事发生了巨大变化。至少有7名大区主席被免职调职，至少7名大区管理层被直接降职为专员，多名大区总经理被调职。
具体来看，河北保利董事长、保利甘肃董事长小、保利苏通实业董事长、保利江南公司董事长不再担任原职务。
保利甘肃董事长现为河北保利原总经理马清华，保利湾区原董事长兼总经理、保利粤东董事长兼保利郦城公司董事长、保利大区董事长王。
保利湾投资发展公司原常务副总经理董斌、保利华南实业公司原副总经理陈晓明、保利华南实业公司原副总经理丁英俊等7名原经理被降为专员。
内部调整如火如荼，外部扩张力度不小，这是刘平上任后保利发展的又一突出特点。
根据柯睿发布的《2022年新增货值TOP100》榜单，保利2022年新增土地价值达2514.8亿元，位居行业第一。保利拿地金额达1350.5亿元，远超排名第二的华润的1066.1亿元。此外，保利新增土地建筑面积也位居榜单首位。
刘平的“三包一”真的不是说说而已。但如此大规模的土地投入会让保利资金吃紧吗？
截至2022年三季度末，保利发展账面货币资金为1303.47亿元，对应的有息负债为3638.79亿元，其中一年内到期的有息负债为672.47亿元。
年初，保利发展账面货币资金1713.84亿元，对应的有息负债3381.93亿元，其中一年内到期的有息负债646.69亿元。9个月，资金减少400多亿，负债增加近300亿。
保利发展虽然没有短期债务压力，但采用永续债作为融资方式。截至2022年9月末，永续债规模为186.8亿元，较2021年末增加45亿。
在2021年业绩说明会上，刘平表示，141.8亿永续债的还款安排将根据公司实际情况和持有人意向确定。但事实似乎与它所说的背道而驰。
经营性现金流方面，保利发展已经连续三个季度录得负值。2022年前三季度，公司经营性现金流为-298.57亿元，同比下降59.22%。
拿地支出多了，保利发展会从其他方面削减支出。2017年至2020年，保利分红率超过30%，2021年已降至25.35%。
在股权融资大门打开的同时，保利也抓住机遇，融资125亿元，用于广州、Xi安等地14个项目的建设和补充流动资金。同时公布了调整后的股东分红方案，2023年现金分红调整为不低于当年归母净利润的25%；未来两年调整为不低于当年归母净利润的20%。
保利虽然在2022年位列a股房企净利润第一，但营收和利润均同比下滑，尤其是净利润，同比下降33.17%。
关联公司：保利发展sh600048
