观点网讯：2月27日，广州珠江发展集团股份有限公司回复上交所关于重大资产置换的问询函。
观点新媒体称，珠江股份于2月9日收到上交所关于其重大资产置换及重大资产出售暨关联交易的问询函，上交所在问询函中要求珠江股份说明本次交易定价的公允性。
对此，珠江股份表示，珠江铁塔服务2021年资产评估报告的评估目的是提出股份制改革。根据资产基础法，珠江城服务股东权益价值总额为22，524.15万元，根据收益法计算的股东权益价值总额为23，607.88万元，最终采用资产基础法的结论。本评估报告的评估目的是进行重大资产置换。按照资产基础法计算，珠江城服务股东权益价值总额为59652.95万元，按照收益法计算的股东权益价值总额为77851.63万元。最后采用收益法结论。
两份评估报告采用了不同的评估方法和结论，主要是因为两份评估的目的不一致。
珠江塔务自2021年重组以来，资产质量和经营状况持续改善。本次交易估值较前次评估大幅增长的主要原因是：
第一，时间点不一致。重组报告书基准日为2021年2月28日，本报告书基准日为2022年8月31日；由于基准日不一致，审计后的财务数据差异较大。2022年8月31日母公司净资产为37，829.66万元，2021年2月28日净资产为16，908.85万元。
其次，自2021年起，珠江塔服持有的长期股权投资发生变化，其中持有珠江风情的股份比例在重组评估后于2021年6月由20%变为100%。《重组评估报告》中珠江风格的估值因其为当时持股比例较小的非控股投资单位，按照核实后的账面价值确认，评估值为3325.71万元；本评估报告考虑到珠江风格在评估基准日已成为珠江大厦服装业务收入的主要板块之一，采用收益法对珠江风格进行评估，评估值为45，837.57万元，差额为42，511.86万元，是导致本次交易估值较前次评估大幅上升的主要因素。
此外，本次交易拟注入的资产评估结果对应的2021年静态市盈率为12.55倍，低于同行业可比a股上市公司25.24倍的平均水平；2022年预测市盈率12.39倍，低于同行业可比上市公司平均水平20.07倍。估值水平更加谨慎合理。本次交易拟注入资产的市盈率低于同行业可比a股上市公司的平均水平，主要是由于流动性折价以及拟注入资产与可比公司的经营和财务业绩存在差异。招商刮刮乐、新大正、特发服务在a股同行业可比公司中的市盈率均高于平均水平，主要因其业务规模大、财务业绩好、特色业态有竞争力而被资本市场认可。
本次评估的估值倍数均低于可比交易案例的估值倍数，主要是因为招商地产业务规模大于珠江大厦服务，具有一定的规模效应。此外，可比交易案例与本次交易的时间间隔较长，宏观经济环境、物业管理行业市场环境等因素发生了变化。
综上所述，本次评估的估值倍数处于合理水平。本次交易定价谨慎，交易定价合理公允。
