2022年上海第一批集中供地数量多达40宗，但今年开工已锐减至19宗。上海土地市场释放的信号，也就是供应一开始就萎缩，引起了很多猜测。如果按去年全国土地供应总量估算，今年各地仍按两级制实施供地，那么2023年城市KPI很难实现。在直接冲击下，地方土地财政收入也会出现波动。面对“集中”与“多会”的矛盾，土地交易的规模和方式亟待改变。最近关于“两集中”制度退市的声音越来越多。
日前，自然资源部发布的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》并未强调集中供地数量，而是要求分批公布未来一定时期内拟出让土地的详细清单。华泰证券(行情601688)认为，由于房地产市场低迷，集中供地对房企资金周转和地方政府供地节奏造成一定压力，地方政府实际上已经开始积极优化供地节奏。
1月多地推地节奏放缓
近日，上海公布了2023年第一批住宅用地供应项目名单信息。土地供应量明显低于去年同期，北京市场首批土地规划建设规模也比去年同期减少12万。从土地供应的数量和规模来看，1月份以来土地供应节奏有不同幅度的调整。中指院数据显示，2023年1月，全国300个城市共推出计划住宅用地1366.89万平方米，同比下降48.56%；共拍卖45幅地块，流拍率23.32%，较去年同期下降6.94个百分点。
某机构认为，部分城市推地节奏慢是为了更好地调整土地供应的后续节奏，而节奏稳则能稳定地方经济。
随着房地产行业进入存量时代，房地产企业转型堪忧，实际土地出让量减少，进而影响地方财政收入，市场开始倒逼土地供应方式转型。
中指院土地市场研究负责人张凯指出，土地拍卖在2021年下半年开始变冷。为鼓励参与竞拍，各地土地出让金缴纳期限延长至2022年，因此2022年土地出让金收入压力不大。2022年土地拍卖热度进一步下降，各地土地出让金缴纳周期延长至2023年。2023年，地方政府土地财政压力明显加大。他认为，土地的财政压力限制了基础设施投资，从而限制了稳定经济增长的能力。同时，土地的财政压力加剧了城投债的风险，甚至可能影响地方政府的信用。
根据财政部公布的数据，2022年，地方政府性基金预算收入约7.38万亿元，同比下降21.6%。其中，国有土地使用权出让收入6.69万亿元，同比下降23.3%。
“追喂”方式不可取
事实上，为加快土地项目去城市化，2022年下半年以来，两个集中制度锁定的22个试点城市中，已有多个城市进行了多批次集中供地。北京近日结束2022年第五批土地供应。杭州、南京、苏州、无锡等城市已在2022年前启动了5批集中供地，武汉在2022年上架了6批集中供地。
但突然密集的多批次集中供地，非常容易打破房企构建的土储、运营、销售平衡，从而增加企业资金链压力。
“我们宁可不拿，也不能拿错。”上海一家房地产企业投资拓展部的负责人承认，资金流的稳定性是影响投资拓展的重要因素之一
国家统计局公布的数据显示，2022年，全国土地购置面积和土地成交价格分别为1亿平方米和9166亿元，同比下降53.4%和48.4%。同时，2022年，全国商品房销售面积13.58亿平方米，同比下降24.3%，其中住宅销售面积同比下降26.8%。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，在2022年集中供地的推进中，过于密集的供地导致房企拿地准备困难重重，最终导致无法掌握地块，也影响了企业投资拿地的策略。
显然，多重集中供地并不是适应市场的最优方案。
优化不等于退出，因城施策仍是主旋律
中指院数据显示，2023年1月，全国300个城市住宅用地出让金约452.5亿元，同比下降51.08%。城市群方面，长三角住宅用地成交155万，同比下降77.5%；珠三角住宅用地成交98万，同比增长396.4%；京津冀住宅用地成交113万平方米，同比上涨93.6%；长江中游住宅用地成交228万，同比下降27.7%；成都、重庆住宅用地成交2万，同比下降98.1%。
“1月份的土地成交延续了2022年的土地市场情况。”业内人士评价，2022年下半年的多次供地潮未能扭转市场的颓势。
与此同时，市场上一些声音开始质疑这是否意味着集中转让系统退出市场。《通知》的引入，似乎也印证了两集淡出的说法。
不过，2月3日，自然资源部相关人士明确表示，该文件并非取消集中供地制度，而是优化完善集中供地政策，充分发挥信息充分公开披露在稳定和引导市场预期方面的积极作用。
58安居客房地产研究院分析师徐志静指出，在明确房地产仍是支柱产业后，预计2023年集中供地政策将主要倾向于“一城一策”，给予地方更多自由空间。
广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李分析，集中供地是一种长效机制，不能因为市场不景气就退出。集中供地的源头一方面是疏通供需双方的信息，引导各方预期，避免抢地导致地价推高房价，导致资金大规模涌入楼市；另一方面，通过合理的土地定价，整治地方无序的土地财政行为，加强信心披露和土地供应规则，强制出让土地，降低开发商无序拿地的成本。
