焦点财经1月31日消息，上海易居房地产研究院发布《2022年中国百城房价报告》。
《报告》提出，自从央行“允许房贷利率下限下调”的政策后，“房价走势-房贷利率政策”的关系更加紧密。截至1月底，中国许多地方都在大力降低抵押贷款利率。预计后续地方会有更多基于房价走势下调房贷利率的操作。上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，通过对2022年全国100个城市房价数据的统计，约70%的城市房价疲软，普遍具备下调房贷利率或突破房贷利率下限的条件。
以下为全文：
一、百城房价
1.中国100个城市：2022年是三年来最冷的一年。
2022年，全国100个城市新建商品住宅成交均价为19222元/平方米，同比上涨8.4%，比2021年10.7%的同比涨幅回落2.3个百分点。观察疫情三年的房价同比涨幅趋势，年初的房价累计同比涨幅曲线总体处于持续下降趋势，这不仅说明房价的走势持续降温，也说明2022年是疫情三年中最冷的一年。具体看2022年房价走势，呈现V型走势，说明在2022年上半年房价持续疲软的情况下，一系列购房新政和金融政策持续发力，防范房价失速风险。
图1年初100个城市新建商品住宅累计房价同比涨幅。
资料来源：CRIC，上海易居房地产研究院。
2.城市分类：三四线城市房价最弱。
我们拉出2019年以来三类城市累计房价同比涨幅数据，从曲线上可以看出城市分类的特点。1)2022年一线城市房价走势明显不同于其他两类城市。总体来看，一线城市房价涨幅略高。我们调取了北上广深四个城市的房屋成交均价数据，可以看到2022年四个城市的均价明显上涨。这与地方政府放宽预售许可条件，高价项目密集入市有关。这也说明各地有明显的稳定房价运行。2)二三线城市房价普遍疲软，尤其是三四线城市。其中二线城市受到烂尾楼的冲击，疲软的销售数据自然抑制了房价的走势。而三四线城市人口引入速度较慢，其房价在疫情后的三年内总体处于持续疲软状态。
图2年初一、二、三、四线城市百城累计同比价格涨幅。
资料来源：CRIC，上海易居房地产研究院。
二、城市排名
1.百城房价：至少70个城市房价疲软。
基于全国100个城市住宅成交的历史情况，结合2022年房地产市场的冷热程度，我们认为，如果2022年住宅成交均价同比涨幅不超过5%，基本可以属于“房价疲软”的趋势。这与央行提到的“近三个月房价指数环比同比为负”的标准并不矛盾。
我们统计了全国100个城市新建商品住宅成交均价同比涨幅。统计显示，全国100个城市中，有70个城市的房价同比涨幅5%，这也意味着100个城市中有70%的房价表现疲软。这类城市是2023年房贷利率下调概率最大的城市，尤其是一季度。我们有李
基于城市分类，我们列出了一、二、三、四线城市中房价同比跌幅最大的城市。其中，一线城市房价同比保持正增长，不在本次排名之列。我们整理了与二线城市和三四线城市相关的符合条件的城市列表，如下。
统计显示，二线城市中，太原、沈阳、石家庄、哈尔滨、昆明、乌鲁木齐、南宁、武汉、海口、贵阳房价普遍疲软，是2023年一季度应主动下调房贷利率的城市。这类城市的总体特点是属于北方省会城市或文化旅游市场遭遇明显冲击的城市。三四线城市中，香河、柳州、大厂、三亚、日照、承德、温州、中山、张家口、赣州房价普遍疲软，也建议主动下调房贷利率。在这些城市中，北京周边有4个城市，分别是香河、大厂、承德、张家口，这也说明这些城市的房价总体偏弱。
图3 100个城市按城市分类，年初累计房价涨幅排序。
来源：上海易居房地产研究院。
