作者|陈
生产|聚焦金融
最近房地产行业有很多好消息。与此同时，房企的问题& # 039；焦虑了一年多的债务迎来了新的转折点。多家房企债务重组按下& quot快进按钮& quot。
12月9日，融创中国公布海外债务重组方案。此前一天，世茂股份发布公告称，拟召开债券持有人会议，现有债券全部停牌。
12月6日，龙光& # 039；220亿元债券展期，成为第二家整体内债展期的房企。
此前，华夏幸福披露，超八成持有人签署海外美元债务重组支持协议，拟为偿债和财产安全增加融资。当代地产表示，离岸债务重组生效日已满足两个条件。绿地控股宣布9只海外债券延期，总额32.41亿美元。
此外，中国奥园正在积极推进债务重组，并已向债权人提交了重组方案。
业内人士指出，近期政策的改善带动市场向好的方向发展，有风险的房企债务展期和再融资难度也会相应降低。
R & ampf和龙光& quot突破& quot
此轮房企流动性危机始于去年9月行业龙头恒大雷，此后宣布债务违约的房企与日俱增。
据不完全统计，目前房地产行业房企数量已达52家，房企规模& # 039；保险创历史新高。
面对债务违约，身处险境的房地产公司表现不一，有的躺平，有的烂掉，有的积极自救。然而，债务重组并没有太多实质性进展。
目前只有R & ampf、绿地和龙广& # 039；美国的债务已经成功延期，率先获得喘息之机。
其中，R & ampf是第一家& quot包& quot国内外债务。
今年7月，R & ampf宣布完成10只美元债券的整体展期，总金额49.43亿美元，折合人民币约332亿元，整体展期3-4年。
三个月后，R & ampf地产再次公告，8只境内债券展期，总金额135亿元，还款期限由4个月延长至3年以上。
与一个债券展期相比，R & ampf债整体延期为龙光提供了一个参考样本。
11月初，龙光向投资者提交了国内债券整体重组方案。经过多次协商、调整、延长投票截止时间，12月6日龙光国内债券整体延期最终获得债券投资者通过。展期债券和ABS的展期期限为36个月，未到期债券和ABS的展期期限为48个月。
焦点财经了解到研发的成功有三个关键点。f和龙太阳能。
一是企业基本面良好。大多数研发人员。f和龙光项目位于大湾区，资产质量较高。债务展期后，他们有望尽快摆脱困境，获得喘息之机。
广东省城市规划院住宅政策研究中心首席研究员李对《焦点财经》表示，房地产开发商& amp福和龙光& # 039；中国的资产质量和财务状况总体健康，但短期流动性面临困难。最近，信贷、债券和股权的融资支持政策& quot一次三支箭& quot加大了对这类民营企业的扶持力度，使得债权人看到了还债的希望。
联想战略管理集团联合创始人黄立冲也认为，R & amp福和龙光& # 039；美国自己的国内债务规模相对较小，随着政策的改善，国内债权人更有信心。
第二，有诚意承担债务。自助者天助。面对步步紧逼的债权人，脱险的房地产公司积极沟通，表现出还债的诚意。
R & amp成功完成了国内和
此外，龙光还为大湾区及西南地区的项目提供了质押担保，并在与投资者的展期中承诺，将严格按照展期方案落实企业责任，全力改善生产经营，确保交付，促进销售回笼，以时间换空间，加快回归良性健康发展的轨道，以实际行动回馈投资者，保护投资者、客户、合作伙伴及其他利益相关者的权益。
在IPG中国首席经济学家白文喜看来，龙广通& # 039；美国的过境国内债务是完全延期的，因为其延期计划更实际，并考虑到债权人的各种需要。
第三，债权人的妥协。从利益关系来看，债务人和债权人自然是对立的。债务人希望展期越长越好，预付款越少，债权人希望展期越短，预付款越多。
这也使得延期方案的博弈非常激烈。对于债权人而言，在博弈中适当妥协也是保护最大利益的一种选择。
白文喜说，R & ampf和龙光充分意识到目前的行业形势，被迫接受债务延期。目前，& quot保证交付建筑物& quot在中国是优先考虑的。如果你不& # 039；不接受债务展期，你将走向破产、重组、清算之路，债权人损失更大。
当债务正在进行时
R & amp；amp；的债务延期。f和龙光已经让其他房地产公司看到了希望。他们的债务重组思路值得房地产企业借鉴和效仿。
目前越来越多的房企计划打包债券展期。
知情人士透露，奥园拟对境内债务进行整体打包重组，正在与境内投资者逐一沟通协商重组方案，涉及境内公开市场债务总额约116亿元。
12月8日，世茂股份称拟召开债券持有人会议，现有债券全部停牌。
业内人士指出，这是先将现有债券打包停牌，然后召开所有债券投资者的持有人会议，审议所有现有债券的整体延期。
除了奥园和世茂，融创& # 039；美国国内债务重组计划最近已经流出。与之前的重组方案相比，融创缩短了部分债务的展期时间：对于已经展期的债务，最新方案将展期时间由3.75年缩减至3年；对于目前未展期的债务，最新方案将展期时间从4.5年压缩至4年。
同时，融创对旗下多只公司债券增加了支付担保措施，并利用绍兴黄酒小镇及重庆、广州、无锡、济南、成都等地文化旅游项目的收益权提供增信。
据悉，融创计划在12月初进行投票，该计划需要50%以上的债权人投票赞成。
相比国内债务重组，海外债务更复杂，推进过程更曲折，更难有实质性进展。
今年9月，华夏幸福宣布计划重组11只美元债券。
12月2日，华夏幸福透露，已与持有境外美元债券总本金83.64%以上的持有人签订境外《重组支持协议》。其中，13.15亿美元原始债券本金的持有者选择了偿还其债权人的一部分& # 039；以股抵债的权利。
股权补偿计划也出现在融创中国& # 039；美国海外债务重组计划。
12月9日，融创计划将现有30-40亿美元债务及部分股东贷款转换为普通股或股权挂钩工具；将剩余的现有债务展期2至8年。
融创表示，目前尚未就海外重组条款达成正式协议，将继续与债权团进行积极和建设性的对话。
融创要完成海外重组还有很长的路要走。
负债的关键是自助。
然而，债务重组的完成并不意味着身处险境的房企可以彻底摆脱困境。
李表示，债务展期只是给了房企一个喘息的机会。最重要的是自救，加快资产重组，加速
然而，11月23日，央行和银监会联合发布& quot金融第16条& quot，其中明确指出& quot重点支持优质房地产企业兼并收购困难房地产企业& quot。这预示着承担风险的房企将迎来资产重组的窗口期。
对于销售的回暖，中信证券预计房地产的政策将在2022年得到确认。住房融资与居民的监管约束& # 039；购房、市场化地价、利率都对房企有利，房地产基本面已经具备复苏的前提条件。
"在需求侧和供给侧政策的共同推动下，明年二季度商品房销售有望明显复苏，对应居民恢复& # 039；信贷、社会融资的复苏和广泛的信贷着陆& quot。
