央行密集出台稳定房地产行业平稳健康发展的政策，态度极为积极。不断为房企增加融资渠道。虽然仍处于封闭管理，但市场会线性外推当前的政策预期。近日，央行和银监会近两周频繁出台政策，力度已超过2022年3月，主动拓宽房企融资渠道，包括但不限于鼓励信托作为影子银行渠道，允许为项目募集配套资金。虽然封闭管理仍被强调，但市场会将这种扩散线性外推至政策预期。
这次可以按照商品剩余价值筹集配套资金，相当于房企难改现货价值的一次性抵押融资。政策力度空前，远超预售资金监管放开。实质是重启和发展贷款的多重抵押。目前行业去化难度较大，按照商品潜在价值筹集配套资金，相当于一次性给房企带来大量现金流。我们一直强调，目前房企资产负债率很高，不仅仅是流动性风险，还有手中商品价值过高的风险。价格下跌会带来存货减值的计提，加剧流动性危机。但在该政策中，可将手中难以变现的商品价值作为抵押物，筹集配套资金。如果政策执行到位，这个政策的力度将远远超过预售资金的放开，因为预售资金监管的放松也取决于商品价值的实现。但是这个政策可以在不变现的情况下筹集资金，手里拿的都是货值。该政策还规定，“新发行的配套融资出现不良的，相关机构和人员尽了尽职调查义务的，可以免除责任。”因此，我们预计，在抵押品的情况下，目前的银行将有更大的动力。
目前政策仍规定资金用于保证交付，文件规定救助受困房企的目的也是保证交付，上述配套资金的内容也放在保证交付一章。虽然政策有专门章节对受困房企进行救济，但在章节最后仍强调“依法合规、市场化化解受困房企风险，支持项目竣工交付”。我们认为文件最重要的第八条，也就是上述募集配套资金的内容，放在了担保交割一章。因此，是让受困房企全力救援重启扩张周期，还是稳定信用担保投放，目前还很难判断。
目前市场的供给侧矛盾已经告一段落，不再是市场关注的焦点。目前未投保房企的生存概率已经大大提高，投保房企需要计算交付后的剩余价值。在金融街论坛(行情000402，股票咨询)上，已经明确2023年3月31日前完成担保交割时间。随着担保交割的推进，预计供给端的流动性危机也将得到解决，无论是以救助还是清算结束。过了这段时间，需求侧的验证会逐渐进入。从目前的政策组合来看，未来房地产行业仍将以金融为核心竞争力，央企信贷仍将是第一位。我们认为金地(行情600383，诊断)、龙湖集团等。有望重估，老玩家中的新玩家仍是中期主角，受益于中交地产(行情00736，诊断)、建发(行情600153，诊断)等。
