观点指数 身处“黄金时代”的物业服务行业，在资本热捧下发展一日千里，企业分拆物业板块进军市场的热度仍在持续。
6月初，力高集团旗下力高健康正式向港交所递交招股书。从企业基本面来看，力高健康与市场上大部分物业公司有着相似的业务线：物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。
近年来，新上市的物业公司不断推陈出新，向资本市场述说不一样的故事。
从企业名称可以看出，力高健康未来主打“物业+康养”战略，这一点与目前市场上的奥园健康相类似。
但值得注意的是，力高健康康养业务仍处于布局阶段，目前只有两间“怡邻健康中心诊所”在营，且尚未贡献营业收入。
三年盈利8496万，营收增速减缓
据观点指数不完全统计，目前于港交所排队上市的物业服务企业高达20家，在其中，力高健康的数据并不算特别出彩。
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结合目前上市公司的营收数据来看，力高健康的营收规模优势并不显著。以2020年数据来排列，力高健康营收规模位列上市公司的46位。
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招股书数据显示，力高健康2018-2020年实现营业收入分别为1.24亿元、1.8亿元、2.2亿元，2019年的营收增速为45.1%，2020年为22.78%。
盈利能力方面，力高健康2018年至2020年实现年内溢利为1112.2万元、2908.4万元、4401万元，年复合增长率为99.1%；毛利率2018年至2020年为21%、30.9%，34.7%。
尽管在递表前夕进行了一系列业务整合，使得盈利水平显著提升。但结合2020年末港交所修改的主板上市条件，仅仅达到了及格线之上。
修改后的港交所主板上市标准要求股东应占盈利最近一个财政年度不低于3500万港元；及前两个财政年度累计不低于4500万港元（三年累计盈利不低于8000万港元）。以此标准对照，力高健康仅满足第三个条件要求，三年盈利总额为8493.6万元。
换句话说，在港交所新规实行前，是力高健康在内的部分物企最后上市期。
值得注意的是，2020年力高健康的营收增幅腰斩，或许是与应收账款有关。
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数据显示，应收账款关联方近两年的增速分别是147%、92.7%；独立第三方则是60.2%、97.8%。其中2020年增速都接近翻倍。
同时，来自关联方的应收款项占比亦在逐年走高，2018年的52.9%，到2019年的60.9%、再到2020年59.45%。
同时，关联方2020年应收账款平均周转天数达到了221天；独立第三方的应收款项平均周转天数为72天。
以此推测，关联方的欠款或许是力高健康营收增速大幅度减缓的主要原因。
业务老三样，母公司利益输送乏力
从业务构成来看，与目前市场上绝大部分物业服务企业收入构成相类似，力高健康的主营业务为物业管理服务、非业主增值服务、业主增值服务，三大业务在2020年占比分别为61.4%、27.6%、11%。
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从数据上看，物业管理服务占据了力高健康的大部分收入，基础物业管理服务作为企业的业绩筑底，使得在管面积的规模增速成了业绩增长的关键。
从招股书披露的数据上看，力高健康在管面积中有近55.8%来自力高集团所开发物业。
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数据显示，2018-2020年，力高健康在管面积分别为594.9万平方米、741.3万平方米、1347.9万平方米，新增面积为146.4万平方米、600万平方米。
值得注意的是，据招股书披露，2020年力高健康收购芜湖森林，贡献在管总建筑面积约为450万平方米。剔除收购而来的面积，2020年新增面积仅156.6万平方米，与上年持平。由于芜湖森林尚未并表，目前财务数据并不包含前者，但面积数据包含并购标的。
截至2020年，母公司的新增面积为136.1万平米。简单换算下，2020年力高健康通过独立招投标市场拓展的在管面积为20.5万平米，2018年-2020年中标率分别为25%、18.8%、45.8%。可见在公开招投标市场的竞争力不足。
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同时，力高健康生活在管项目类型结构亦有待改善，高毛利非住宅业态在管面积占比仅为3.3%，很大程度上导致了平均物业费收费水平低于同行。
以近期新递招股书的企业来看，阳光智博平均物业费为2.7元/平方米/月；祥生活服务为1.75元/平方米/月；海伦堡物业为2.4元/平方米/月。
康养仍在起步阶段，噱头还是趋势?
今年年初社区增值服务迎来利好，十部委联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，鼓励有条件的物业服务企业探索“物业服务+生活服务”模式。物业服务企业开展养老、家政等生活性服务业务，可依规申请相应优惠扶持政策。
在基础业务并不占优的背景下，力高健康另辟蹊径，瞄准了近期政策推举的康养板块，并从力高控股收购伟业国际（康养业务的控股公司）的全部已发行股本。
据招股书显示，目前力高健康设有两个“怡邻健康中心”（南昌及烟台各一个），分别于2017年及2018年开始营运。其项目设置于在管住宅社区的公共区域，以方便服务住宅社区住户及非住户客户，并预计在2023年实现开业达到21间。
与奥园健康相似，力高健康均向资本市场大打“康养”牌，但目前仍未有公开数据支撑。
力高健康亦在招股书中表明，康养业务具体营收状况将会在2021年上半年起录得社区医疗服务收益。
从运营模式来看，力高健康主要包括综合医疗及健康管理以及养老服务两方面。
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但从奥园健康的市盈率来看，资本市场对物业+康养的模式仍在观望期。截至6月16日，奥园健康市盈率为15倍，较上市物业企业平均市盈率33倍低约54.5%。
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