[我的国家，我的人民] 孟萧肃:住房改革20年经验
田鲍国
书桌后面是书架墙，里面堆满了全套历史和经济学书籍。书架中间有一些团体照片，其中一张是孟晓苏年轻时的黑白照片。书架的角墙上挂着两幅当代书法家的书画。在桌子和落地窗之间的空层，有一个两米长的高尔夫球场，三个高尔夫推杆站在落地窗前。
与中华民国同龄的孟晓苏在这里工作。他目前是汇力基金的主席。孟晓苏担任中国住房公司第三任董事长。他是“住房建设成为国民经济新增长点”研究小组的组长，主持编制了中国住房制度改革计划。他见证并参与了中国房地产业从计划经济向市场经济的发展。
8月26日上午，孟晓苏接受了《经济观察报》记者的采访。从自建到统一建设，从福利分房到住房商品，从成立研究小组到发布房改计划，从提高工资和利率到鼓励购房，从开放减税和融资到鼓励开发商参与。孟晓苏花了两个小时解释这段激动人心的时光，为成功感到自豪，为未竟事业感到遗憾。
采访
从自建到统一建设
新中国成立以来，我国的城市住宅一直是由我们自己建造的。有些是居民自建的，有些是单位自建的。商品房始于20世纪80年代初，但在那个时代并不是真正的商品房。它是由住房开发机构从自建发展到统一建设的。完工后，仍由单位购买并出租给员工。当时，居民家庭很少参与商品房销售。
经济观察:你什么时候加入中国住房公司的？为什么房改会发生在那个时候？
孟晓苏:在中国住房公司诞生之前，中国的大多数城镇都有自己的房子，包括单位和个人。后来，一些单位一起建房，发展成为“联合建房”。这种自建和联合建设的方式不承担公共设施、道路和地下管线的建设，不适应城市发展的需要。随后，在国家的倡议下，开展了“综合开发和配套建设”，并在全国各地相继设立了“统一建设办公室”。直到那时，落后的住房建设体系才逐渐改变。由于多年忽视城镇住房建设，到20世纪80年代初，中国城镇人均住房面积从50年代的5.2平方米下降到4.6平方米。
中国住房公司成立于1981年，是中国城市化进程中的产物。当时它被称为中国住房建设公司。它将当时统一的建设和管理模式提升为住宅开发企业模式，并逐步将住宅商品化引入中国。当然，它在早期并没有真正商业化，而是把自建单位变成了“综合开发配套建设”，卖给了各个单位。
中国住房公司和一些地方企业的成立促进了中国房地产业的崛起。当时，住房制度改革尚未开始。中国住房公司建造的所有房屋都由不同的单位购买，然后租给员工居住。中国住房公司率先推动城市住宅区的发展，并将其业务扩展到全国200多个城市。届时，国家计委将发布“住房建设指标”。全国住房建设指标的80%将分配到各省、市、自治区，其余20%将主要由中国住房总公司分配。所以当时，中国住房公司占全国住房年发展的20%。
《经济观察报》:当时，建房还需要指标吗？
孟晓苏:在从计划经济向市场经济过渡的过程中，建筑指标发挥着非常重要的作用。有住房指标的建设机构或公司不需要太多自有资金，可以采取住房指标申请贷款。建筑材料也实行双轨制度，计划内外的建筑材料价格是不同的。如果有一个建筑指数，你可以去当地政府的物资局询问计划中的经济适用建筑材料。
20世纪90年代初，中国房地产开发总公司率先在全国范围内推进住宅小区试点工作，有效提高了我国城市住宅质量。在此之前，住房建设的规划水平和建设质量相对较差。20世纪80年代末，中国的建筑体系借鉴国外经验，提出了住区规划建设的新概念。20世纪90年代初，一个大规模试点项目正式启动。中国住房公司承担了一半以上的试点工作，它建造的所有住宅区都获得了国家建设部颁发的金银奖和人居署颁发的奖项。试点项目已在全国范围内铺开，有效发挥了示范作用，将我国住宅小区建设提升到了一个新的水平。
经济观察:商品房就是这样吗？
孟晓苏:专业房地产开发公司建造的房屋不是自用的，而是主要销往国外，形成了20世纪90年代初的“住宅商品化”。它仅限于单位购买房屋。主要买家是政府机构和国有企业。采购单位还必须有国家计委和地方政府批准的“采购目标”。工人们向单位申请租房子。所谓“分房”，实际上是租赁权的分配。工人每月付几美元租金。房屋产权归归还单位所有，管理维护费用也由归还单位支付。当时，许多单位都有行政部门或住房管理部门，负责所有住房的管理和维护，包括工人的住房，而工人只能在有生之年租房。
当时，全国城市住房建设每年只有1亿平方米左右，其中20%的住房建设指标由中型住房分配给当地公司。1992年上任后，我每年都要审批这类建筑指标的分配，并发布一个大蓝图，就是向所有地区发布的建筑指标。肖童，中国房屋建筑总公司首任董事长，也是国家建设总局局长和建设部副部长。第二任主席是杨申，他曾担任国家建设部副部长兼总行主席。他是住房改革研究小组的首席顾问，也是住房改革的主要推动者之一。
多年的福利住房制度不仅导致我国城镇住房总体短缺，而且日益成为各国单位管理的一大负担。来自员工的低租金负担不起随后的大量房屋维护费用和管理费，慢慢挤压了许多单位的财务能力。这为住房制度改革带来了最初的动力:“强制机制”迫使国有单位将其住房出售给他人，以便他们不再承担住房管理和维护费用。
经济观察:我听说1993年进行了住房改革。
孟晓苏:是的，在1998年住房改革之前，1993年进行了一轮城市住房改革，允许国有单位向以前的居民出售房屋。当时，我敦促中国住房公司行政部门抓紧时间向员工出售住房，因为我预感到有人会停止改革。我预感的准确性很快得到证实，仅仅两个月后房改就停止了。
当时，主要有两个单位反对改革。一个是财政部下属的国有资产局。他们指责这不是国有资产的损失。第二是银行系统。他们说居民买了房子，清空了银行存款。事实上，我们知道这不是“国有资产流失”。这些房子应该由雇员购买和持有。说“员工买房并提取所有银行存款”甚至是他们自己的目标。收到员工的资金后，各国的一些单位将很快将资金存入银行。钱只是循环流动，银行存款没有减少。但当时，人们的理解水平有限，这两个无法忍受的原因阻止了房改。房改停止后，福利分房制度不得不继续，旧矛盾越积越严重，最终迫使全国范围内进行城市住房制度改革。
从福利房到商品房
在福利住房分配制度下，所有财产管理和住房维修支出都由各国的单位支付。因此，越来越多的单位面临巨大的经济压力，形成了住房改革的强制机制。1996年，国内制造业总体产能过剩。通过房地产开发和基础设施建设消化产能过剩，已逐渐成为领导人和社会各界的共识。基于这两个原因，住房制度改革得到了推动。
经济观察:为什么房改会在那个时候发生？深层原因是什么？
孟晓苏:为什么住房制度改革的需求又形成了？由于职工住宅的产权属于国有单位，日常维护和物业管理费用也必须由国有单位支付。当时，许多房屋质量差，日常维护费用相对较高，使许多单位不堪一击。这些所谓的“国有资产”正日益成为各单位的负担，并渴望摆脱这一负担。
另一个重要原因是，1996年中国的总体产能过剩导致了国民经济的下滑。年初，我提出“住房建设可以成为国民经济新的增长点”，这一点很快得到了国务院领导的批准。随后，朱镕基副总理在1997年7月提出:“住宅建设应作为国民经济新的增长点和新的消费热点来培育”。在初步协议的基础上，我们于10月成立了“住房建设作为国民经济新增长点研究”研究小组，研究和推进住房制度改革。我们应该把全国住房制度改革的经验系统化。研究小组的组织者是前国家经济体制改革委员会、国家建设部、前国家计委、前国家科委、中国房地产协会和中国住房公司研究所。
经济观察:研究小组做了什么？你为什么是队长？
孟晓苏:我们研究小组的顾问和团队成员是国家主管部门的领导和骨干。顾问团队包括杨申、洪虎、伊雪、郑新立、谢金笳、桑林荣、尚勇等。团队成员包括尹坤华、周年、梁运斌、高蔡林、唐运科、丁健、邓青、洪磊等。
我是研究小组的组长，不仅因为我是组织者的组长，还因为当年6月我在北京大学通过的博士论文是在李一宁教授和董辅礽教授的指导下研究“现代化进程中房地产理论与实践的比较研究”。本文提出了房地产在国民经济发展中的地位，房地产发展的趋势和规律，并对各国的住房制度和土地制度进行了系统的研究。这篇论文成为我们课堂报告的基础，“不同国家住房制度的比较”一节被完整地记录在专题报告中，包括为低收入人群建立住房保障制度。
从这些思想来源，我们可以看出我们的研究小组集中了当时中国的最高智慧。李一宁指导我完成的博士论文已经成为房改理念的一个重要组成部分，并没有努力将其转化为房改方案。在研究小组工作期间，杨申主席付出了大量心血，撰写并完成了《住房分配制度改革政策建议》。具体内容包括如何从房屋成本价中减去折旧计算旧房价格，如何通过资历补贴和一次性支付优惠让员工支付房款，我国有多少城市应该在促进房屋商品化的同时建设廉租房等，都具有很强的可操作性。
这个研究小组工作了一年半，包括许多调查。我们在北戴河举办的一个研讨会后来被媒体称为“北戴河住房改革会议”。住房改革计划于1998年3月提交给国务院住房改革办公室。在吸收计划意见的基础上，房改办增加了财政和税收措施等政策。1998年7月公布的住房改革计划是当年国务院的第23份文件。
为了推进住房制度改革，国务院出台了一系列政策。这些措施包括:加薪、降息、实名制储蓄和利息税，这样人们就可以有钱买房，并看到存钱是不经济的；取消住房福利分配；提高房租，使继续租房不再经济，鼓励居民以各种补贴和优惠政策购买住房；开放二级市场，鼓励住房交易；完善住房供应体系，提出商品房和经济适用住房相结合的模式。当时还提出了发展住房抵押贷款和建立住房公积金的建议。还有一项减税政策。最初是惩罚性税收，投资方向调整税的15%必须用于建造房屋。为什么要交税？由于不符合国家的投资方向，现在国家鼓励建房并取消税收。还有一系列支持房地产企业发展和促进其发展的政策，这些政策导致了房地产企业的迅速崛起，构成了房地产市场的供给主体。
经济观察:房改期间卖给员工的房价真的很便宜吗？
孟晓苏:有了如此强有力的政策支持，员工购买租赁住房肯定不贵。不包括服务年限折扣和一次性付款，以2万至3万元和4.5万元的价格购买了一套房子。然而，在当时，这笔钱不是一笔小数目。当时“万元户”甚至很富有，所以干部和工人几乎要花他们所有的积蓄买房子，或者向亲友借钱，或者找家人集资买房。
有一次，当我和龙永图一起做一个住房改革项目时，龙永图说他花了3万元买了他租的房子。我说你怎么买的比我便宜这么多？我花了5万元。他想，我工作的时间比你长。他说的是对的。工作年限长的工人在买房时会得到更多折扣。
平均住房面积为120平方米的中国住房公司的老员工在第一次房改中花了2万元买下了它。有一次，一位老酋长告诉我，我缺钱，不想买房子？听了我的话后，他明白了，于是去借钱买房子。后来，这些老工人都感谢我提醒他们。
成功和遗憾
房改促进了房地产业成为国民经济的主导产业，极大地促进了国民经济的发展。房改后，当时也有一些事情做得不好。住房改革研究小组提出了一个有商品房和补贴住房的双轨住房制度，但补贴住房的建设被推迟了12年。直到2010年，逃学问题才开始得到解决，问题也慢慢得到解决。最近，中央政府提出要完善住房市场体系和住房保障体系。将来，这两种制度都不能被忽视。
《经济观察报》:万科等后来发展起来的大型住宅企业是如何形成的？
孟晓苏:万科过去进出口电子产品，所以它被称为万科而不是万方。20世纪90年代初，像王石这样精明的企业家看到，没有房地产，企业就没有办法快速成长，因此房地产很快被视为主要业务。由于电子产品的进口和销售需要售后服务，后来演变成万科良好的物业管理。它为万科赢得了良好的声誉。
20世纪90年代末房地产业发展后，人们发现许多房地产项目不再掌握在房地产公司手中，因为房地产公司在80年代经营困难，许多项目被抵押给建设单位。来自广东建设单位的富力集团、碧桂园集团等项目控股企业迅速转型为房地产企业。
经济观察家:房改对经济建设和人民生活有什么影响？
孟晓苏:房改启动了住宅市场，住房商品化和市场经济进入了住房建设和分配领域。从那时起，中国城市居民生活得更加舒适和宽敞，生活得更加有尊严。根据国家统计局发布的数据，到2016年底，我国城镇居民人均建筑面积将达到36.6平方米，是房改前人均17平方米的两倍多，住房质量和环境质量有了很大提高。随着城镇住房价格的上涨，住房已经成为家庭财产的主要组成部分。普通家庭常常因为一套公寓而成为“百万富翁”，甚至“千万富翁”。
住房改革极大地促进了经济增长，并迅速改善了产能过剩的状况。1997年，中国钢铁工业产量只有1亿吨，只有5000万锭“产能过剩”。到2003年房改后，中国钢铁工业发展到2亿吨，2亿锭没有过剩。可以看出，住房改革引发了巨大的内需，为国民经济的进一步发展提供了巨大的市场/[/k0/。
住房改革为未来20年的经济繁荣奠定了基础。在房改后的20年里，房地产投资增长了40倍，推动中国经济总量增长了10倍。1998年开始住房改革时，中国经济总量居世界第七位。住房改革后，中国经济继续快速增长，平均每两年国内生产总值超过一个国家。2010年，中国经济总量超过日本，成为世界第二大经济体。在接下来的几年里，中国和其他国家的差距扩大了。正是住房改革在20多年里创造了中国经济发展的繁荣。
目前，房地产投资和基础设施建设投资已经成为中国投资驱动型经济的主体。根据中央银行专家的统计和分析，房地产投资只占不到一半的资本，是投资动力的两倍。原因是众所周知的。住房产品生产出来后，居民很快就会购买。其伟大的“泛夏杰”之一是买房的居民。但是，基础设施不能立即出售，必须由政府或企业长期持有。在此期间产生的地方债务将不得不在许多年内缓慢偿还。我试图为基础设施建设创造一个市场，即引入国外常用的资产证券化(RE-ITs)来持有基础设施，但迄今为止这一努力并没有完全成功。
《经济观察报》:为什么要强调租赁住房，发展租赁市场？
孟晓苏:在当年的房改计划中，我们提出了“双轨制”，即“市场提供商品房，政府提供廉租房”。当时，主管部门担心保留出租房会影响居民购买房改房，并建议将出租房建设推迟两年。现在，为了推动住房改革，暂停出租住房两年是正确的，但忽视经济适用住房建设12年，暂停出租住房供应12年是错误的。
从2010年开始，国家大力推进保障性安居工程建设，把它作为政府应该履行的职责，弥补了12年的旷课。然而，绝对贫困和相对贫困已经得到解决。今年，国家提倡“旧城居住区改造”，并将其视为“短板工程”。建立住房保障体系是我国的一项长期任务。
正是由于房改中对出租房的相对忽视，当时经济适用房“只卖不租”。发展租赁住房市场已成为推进房改的一项重要任务。现在是国家提倡“出租和出售”的时候了。这是供应方面的结构改革。如果我们想增加出租房屋的数量，就必须发展出租科目。政府应承担经济适用住房租赁的责任。居民作为业主持有的租赁住房也是重要的供应来源，因此应允许居民购买租赁住房。也有必要培养具有改革精神的出租房屋业主。如果租赁住房资产证券化产品REITs能够在近几年推出，能够有效促进租赁住房机构所有者的出现和发展，改善租赁住房市场的供给侧结构改革。
